El blog de Larraz Inmobiliaria
¿Hemos tocado techo? La realidad del mercado inmobiliario en Pamplona y Navarra este verano
Y si hoy me preguntas cómo está el mercado inmobiliario, mi respuesta es clara: sigue siendo un mercado fuerte, pero ya no es el mismo mercado que teníamos hace dos o tres años.
Sandra Larraz
• Agente Inmobiliario
• CEO de Larraz inmobiliaria
La demanda sigue siendo fuerte
Pamplona y su comarca continúan siendo mercados con una demanda superior a la oferta disponible.
Las viviendas bien ubicadas, especialmente en barrios consolidados como Iturrama, San Juan, Segundo Ensanche, Mendebaldea o determinadas zonas de Mutilva, siguen despertando un gran interés entre los compradores.
La falta de producto de calidad continúa siendo una realidad. En muchas ocasiones seguimos teniendo más compradores cualificados que viviendas disponibles.
Por eso las viviendas que salen al mercado con una valoración adecuada siguen generando visitas desde los primeros días y, en muchos casos, se venden en pocas semanas.
El gran problema: faltan viviendas
Uno de los factores más importantes para entender lo que está ocurriendo no está únicamente en Navarra, sino en toda España.
Faltan viviendas.
Durante años se han construido menos viviendas de las que realmente necesita la población. La creación de nuevos hogares, el crecimiento demográfico y otros factores han provocado que la demanda crezca más rápido que la oferta.
Este desequilibrio es uno de los principales motivos por los que los precios han seguido subiendo durante los últimos años.
Y precisamente por eso no parece razonable esperar una caída brusca y generalizada de los precios a corto plazo.
Mientras siga existiendo escasez de vivienda, la demanda continuará sosteniendo el mercado.
Pero el comprador ya no es el mismo
Ahora bien, que exista demanda no significa que todo valga. Y aquí es donde estamos observando el cambio más importante.
El comprador actual compara más, analiza más y negocia más. Ya no toma decisiones impulsivas. Dedica más tiempo a estudiar las viviendas, revisa los precios de la competencia y calcula con detalle su capacidad financiera antes de realizar una oferta.
En definitiva, sigue habiendo compradores, pero son mucho más selectivos.
El límite de los salarios
Hay un factor que no podemos ignorar. Aunque los precios de la vivienda han experimentado incrementos importantes durante los últimos años, los salarios no han crecido al mismo ritmo.
Esto significa que muchas familias siguen queriendo comprar, pero tienen cada vez más dificultades para acceder a determinadas viviendas.
La demanda existe. La necesidad de vivienda existe. Pero la capacidad económica de los compradores tiene un límite. Y ese límite empieza a hacerse visible en determinadas operaciones.
El papel de los tipos de interés
A esta situación debemos añadir otro elemento fundamental: la financiación. El coste del dinero tiene un impacto directo sobre el mercado inmobiliario.
Cuando los tipos de interés aumentan, las cuotas hipotecarias son más elevadas y la capacidad de compra de muchas familias se reduce. Por eso cualquier decisión del Banco Central Europeo es observada con atención por el sector inmobiliario, no porque vaya a desaparecer la demanda, sino porque condiciona la capacidad real de compra de miles de familias.
Y cuando la capacidad financiera se reduce, el comprador se vuelve todavía más exigente con el precio.
El verdadero cambio: ya no se vende cualquier cosa a cualquier precio
Esta es probablemente la conclusión más importante. No estamos viendo una caída generalizada del mercado. Lo que estamos viendo es una menor tolerancia hacia los precios incorrectos.
Las viviendas que salen al mercado bien valoradas, con una buena presentación y una estrategia de comercialización profesional siguen funcionando muy bien. Algunas incluso continúan vendiéndose en la primera semana o durante el primer mes.
Sin embargo, las viviendas que salen claramente por encima de su valor de mercado están empezando a tener un comportamiento muy diferente. Permanecen más tiempo anunciadas, reciben menos llamadas, generan menos visitas y, en muchos casos, terminan realizando bajadas de precio para volver a captar el interés de los compradores.
De hecho, cada vez es más frecuente encontrar en los portales inmobiliarios viviendas que llevan varios meses anunciadas y que aparecen posteriormente con reducciones de precio. No porque el mercado esté cayendo, sino porque el mercado está corrigiendo expectativas poco realistas.
El riesgo de querer apurar el último euro
Muchos propietarios ven las noticias sobre máximos históricos y piensan: «Si el vecino vendió por este importe, yo voy a pedir un poco más.»
Es una reacción comprensible. Pero el mercado actual penaliza cada vez más las sobrevaloraciones.
Cuando una vivienda permanece demasiado tiempo publicada pierde parte de su atractivo inicial. Los compradores interpretan que existe algún problema o que el precio no es razonable. Y recuperar esa primera impresión suele ser mucho más difícil que acertar desde el principio.
Entonces, ¿hemos tocado techo?
La pregunta correcta quizás no sea si hemos tocado techo. La pregunta correcta es qué tipo de mercado vamos a tener durante los próximos meses.
Nuestra opinión es que estamos entrando en una fase de mayor estabilidad.
Seguimos teniendo una demanda fuerte. Seguimos teniendo escasez de vivienda. Seguimos teniendo más compradores que oferta en muchas zonas.
Pero también tenemos unos salarios que no crecen al mismo ritmo que los precios y una financiación que condiciona cada vez más las decisiones de compra.
Por eso creemos que el escenario más probable es el de una progresiva contención del mercado. No una caída brusca. Pero tampoco un crecimiento descontrolado.
Un mercado más racional, más selectivo y más exigente.
La clave no es pedir más. La clave es pedir bien.
Hoy más que nunca, la diferencia entre vender rápido o quedarse meses en el mercado está
en el precio de salida.
Las viviendas que salen correctamente posicionadas seguirán encontrando comprador.
Las que salgan por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar tendrán cada vez más dificultades.
En Larraz Inmobiliaria no valoramos viviendas basándonos en expectativas ni en anuncios de portales.
Analizamos operaciones comparables, comportamiento de la demanda y realidad de mercado.
Porque en el mercado actual no gana quien pide más.
Gana quien entiende mejor al comprador.
Y ahí es donde una valoración profesional marca la diferencia.