El blog de Larraz Inmobiliaria
Heredar un piso en Pamplona: Lo que nadie te cuenta sobre los impuestos y la venta
Recibir una vivienda en herencia es un proceso agridulce. Por un lado, está el valor emocional y el recuerdo de quien ya no está; por otro, te encuentras de repente con una montaña de papeles, plazos y términos jurídicos que pueden llegar a abrumar.
En Larraz Inmobiliaria llevamos años acompañando a familias de Pamplona en este tránsito. He visto de todo: desde hermanos que se ponen de acuerdo en una tarde, hasta procesos que se bloquean por un simple detalle fiscal.
Sandra Larraz
• Agente Inmobiliario
• CEO de Larraz inmobiliaria
Si te encuentras en esta situación y te ronda la idea de «vendo piso en Pamplona» tras una herencia, este artículo es para ti. Vamos a poner orden a la burocracia con el lenguaje que hablamos aquí, en Navarra.
1. El primer paso: No corras, pero no te duermas (Los plazos)
En Navarra, tenemos nuestro propio régimen foral, y eso es lo primero que debes saber. Para liquidar el Impuesto de Sucesiones, tenemos un plazo de 6 meses desde el fallecimiento.
Es un tiempo prudencial, pero vuela. Mi consejo es que no dejes la aceptación de la herencia para el último mes. Necesitarás el certificado de defunción, el de últimas voluntades y, por supuesto, el testamento. Sin estos papeles, no podemos empezar a hablar de vender.
2. La valoración: El error que puede costarte miles de euros
Aquí es donde muchos propietarios cometen el error más caro. Cuando liquidas el impuesto en Hacienda de Navarra, tienes que ponerle un valor al piso.
- La tentación: Poner el valor mínimo para pagar menos impuestos de sucesiones ahora.
- La realidad: Si tu intención es vender el piso pronto, poner un valor muy bajo es una trampa.
¿Por qué? Porque si declaras que el piso vale 250.000€ y lo vendes a los tres meses por 300.000€, Hacienda considerará que has tenido una «ganancia patrimonial» de 50.000€. Y ahí, el hachazo fiscal será mucho mayor que lo que te ahorraste al principio.
En Larraz siempre os ayudamos a buscar ese «equilibrio inteligente»: una valoración que sea realista para el mercado actual de Pamplona y que te proteja de impuestos excesivos en la futura venta.
3. La Plusvalía Municipal en Pamplona: ¿Quién paga qué?
Este es el impuesto que se paga al Ayuntamiento de Pamplona (o de la localidad de la Comarca donde esté el piso). Se calcula sobre el valor del suelo y los años que la persona fallecida tuvo la propiedad.
Es importante que sepas que, desde hace poco, si demuestras que el piso ha perdido valor (algo raro en zonas como el Segundo Ensanche o Iturrama, pero posible en otros casos), podrías ahorrarte este pago. Nosotros revisamos esto contigo para que no pagues ni un euro de más.
4. ¿Se puede vender sin haber registrado la herencia?
Esta es la pregunta del millón. La respuesta corta es no. Para vender, el piso tiene que estar a tu nombre (o al de todos los herederos) en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, lo que sí hacemos a menudo en la inmobiliaria es empezar a comercializar la vivienda y buscar al comprador mientras se terminan los trámites notariales. Así, ganamos tiempo y, para cuando la documentación está lista, ya tenemos la oferta sobre la mesa.
5. El factor humano: Cuando somos varios herederos
Lo sé, a veces ponerse de acuerdo entre hermanos o primos no es fácil. Que si uno quiere reformar para vender más caro, que si otro tiene prisa por el dinero…
En estos casos, nuestra figura como inmobiliaria cambia. Pasamos de ser comerciales a ser mediadores. Mi objetivo es que la venta sea fluida y que la gestión del patrimonio familiar no deteriore vuestra relación personal. Un asesor externo e imparcial ayuda mucho a calmar las aguas y a tomar decisiones basadas en datos reales de mercado, no en impulsos.
Un último consejo de alguien que lo ve a diario
Sé que ahora mismo puedes sentir que tienes demasiados frentes abiertos, pero mi recomendación es que no des ningún paso con Hacienda sin antes tener clara la estrategia de venta. Un pequeño ajuste en la valoración hoy puede suponer que te vayas de vacaciones el año que viene o que te pases el verano pagando facturas de abogados.
Si acabas de heredar y necesitas que alguien te aclare el panorama, pásate por nuestra oficina. Nos sentamos, vemos los papeles sin prisa y trazamos un plan que os dé tranquilidad a todos los herederos. Al final, se trata de que este proceso sea lo más sencillo posible para vosotros.