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Valor catastral, valor de referencia y valor de mercado: lo que debes saber sobre tu vivienda en Pamplona
Cuando hablamos de la compra, venta o herencia de una propiedad en Pamplona o cualquier otra parte de Navarra, es inevitable encontrarnos con términos como «valor catastral», «valor de referencia» y «valor de mercado». Cada uno de estos conceptos juega un papel importante, ya sea al calcular impuestos o al establecer un precio adecuado para la transacción de un inmueble.
Sandra Larraz
• Agente Inmobiliario
• CEO de Larraz inmobiliaria
En este artículo, te explico qué significan estos términos y en qué contextos son importantes. Así que si tienes una propiedad en Pamplona o estás pensando en adquirir una, este artículo es para ti.
1. ¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es un valor administrativo asignado a cada propiedad por la Dirección General del Catastro. Este valor se calcula en base a criterios como la superficie del inmueble, su antigüedad, uso, ubicación y otros datos específicos. Es importante destacar que este valor no está relacionado directamente con el valor de mercado de la propiedad.
Este valor es utilizado principalmente para calcular impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en Pamplona y Navarra, así como otros tributos como la plusvalía municipal. El valor catastral se encuentra en la Sede Electrónica del Catastro y solo el titular de la propiedad puede acceder a esta información.
Por ejemplo, si tienes una vivienda en Pamplona, el valor catastral se utiliza como base para calcular cuánto pagarás de IBI cada año. Aunque es un valor que puede parecer abstracto, su impacto en tus finanzas es real, ya que influye directamente en el importe de este impuesto local.
2. ¿Qué es el valor de referencia del catastro?
El valor de referencia es un concepto más reciente, implementado en enero de 2022. A diferencia del valor catastral, el valor de referencia tiene como objetivo reflejar de manera más cercana el valor de mercado de una propiedad y se utiliza principalmente para calcular impuestos relacionados con la transmisión de inmuebles, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones.
Este valor se calcula a partir de los datos de las transacciones inmobiliarias en Navarra y otros lugares de España, y se actualiza anualmente. A diferencia del valor catastral, el valor de referencia es accesible de manera pública, lo que significa que cualquier persona interesada en una propiedad en Pamplona, por ejemplo, puede consultar este valor a través de la Sede Electrónica del Catastro.
Uno de los puntos clave del valor de referencia es que, aunque tiene una relación más estrecha con el valor de mercado, siempre será inferior o igual a este último. Esto garantiza que no se paguen impuestos por un valor mayor al precio de mercado real de la vivienda.
Si estás comprando una propiedad en Pamplona, es importante tener en cuenta el valor de referencia, ya que será la base mínima sobre la que tributarás, independientemente del precio que acuerdes con el vendedor.
3. ¿Qué es el valor de mercado?
El valor de mercado es el precio que podría alcanzar tu vivienda en Pamplona si se vendiera en condiciones normales, es decir, entre un comprador y un vendedor independientes y sin ninguna obligación de vender o comprar. Este valor es determinado por factores como la oferta y demanda en el mercado inmobiliario, la ubicación de la propiedad (por ejemplo, en el centro de Pamplona o en áreas periféricas), su estado de conservación y las características propias del inmueble.
El valor de mercado es el que más influye a la hora de negociar el precio de venta de una vivienda o calcular su valor a efectos hipotecarios. Si recurres a una agencia inmobiliaria en Pamplona para vender tu propiedad, te harán una valoración en función de este valor, considerando aspectos como los precios de otras propiedades similares en la zona.
Además, si necesitas una tasación oficial para pedir una hipoteca, el banco tomará en cuenta el valor de mercado determinado por una sociedad de tasación homologada. Generalmente, las entidades bancarias conceden un préstamo del 80% del valor de tasación, por lo que este número será crucial si estás planeando financiar la compra de tu vivienda en Pamplona.
4. Diferencias clave entre valor catastral, valor de referencia y valor de mercado
Ahora que ya conoces las definiciones, veamos las diferencias más importantes entre estos tres valores:
- Valor catastral: Es un valor administrativo, generalmente inferior al valor de mercado, y su principal función es servir como base para el cálculo de impuestos locales, como el IBI. Es fijo y no varía con el mercado inmobiliario.
- Valor de referencia: Es un valor también administrativo, pero más cercano al valor de mercado. Se utiliza principalmente para calcular impuestos sobre la compra, herencia o donación de inmuebles en Pamplona y Navarra. Este valor es público y se actualiza anualmente.
- Valor de mercado: Es el valor real que tiene una propiedad en el mercado inmobiliario. Este valor cambia constantemente en función de la oferta y la demanda y es el precio que un comprador está dispuesto a pagar por tu vivienda.
Una forma sencilla de ver estas diferencias es que el valor catastral afecta a tus impuestos recurrentes (IBI), el valor de referencia impacta los impuestos en las transacciones (ITP, Sucesiones, Donaciones) y el valor de mercado es el que determinará lo que puedes obtener si decides vender tu propiedad en Pamplona.
Aspecto
Fluctuación
Escenario de compra-venta
Fines administrativos
Valoración
Gestión
Valor de mercado
Depende de factores económicos,
la oferta y demanda del
mercado inmobiliario.
Determina el precio al que se
puede vender o comprar
una propiedad.
Usado en transacciones
comerciales y para estimar
la rentabilidad del inmueble.
Influenciada por la localización,
tamaño y características
del inmueble.
Gestionado por el vendedor o un agente inmobiliario.
Valor catastral
Se basa en criterios fijos,
sin depender de las fluctuaciones
del mercado.
No influye directamente
en el precio de compra-venta.
Usado para calcular impuestos
como el IBI o la plusvalía municipal.
Determinado por técnicos del Catastro,
en función de atributos como superficie, antigüedad y ubicación.
Gestionado por el Catastro,
que es una entidad pública.
Valor de referencia
Calculado anualmente por el Catastro, busca reflejar el valor real de mercado en base a las transacciones inmobiliarias en la zona.
Utilizado como referencia oficial para calcular impuestos en las compraventas, pero no es el precio de venta real.
Principalmente utilizado por la administración fiscal para la base imponible de impuestos.
Determinado por el Catastro basándose en datos de las compraventas reales de la zona.
Gestionado también por el Catastro, pero con la intención de aproximar el valor catastral al valor de mercado.
5. ¿Qué valor se indica en la escritura de la propiedad?
En la escritura de compraventa de una propiedad en Pamplona, lo que suele aparecer es el precio acordado entre el comprador y el vendedor, es decir, el valor de mercado. Sin embargo, si el valor de referencia del catastro es superior al precio declarado, será este valor el que se tomará como base para calcular los impuestos correspondientes.
Por ejemplo, si adquieres una vivienda en Pamplona por 150,000 euros, pero el valor de referencia del catastro es de 160,000 euros, tendrás que tributar por los 160,000 euros. Esto es algo a tener en cuenta, ya que podrías tener que pagar más impuestos de los que inicialmente pensabas.
6. ¿Qué pasa si vendes por debajo del valor catastral?
Una duda común entre los propietarios es si es posible vender una propiedad por debajo del valor catastral. La respuesta es sí, no hay ningún problema en hacerlo. El valor catastral no tiene ninguna relación directa con el valor de mercado y no se utiliza como referencia para calcular los impuestos sobre la compraventa.
De hecho, el valor catastral suele ser significativamente más bajo que el valor de mercado, por lo que es totalmente normal que la transacción se realice a un precio mayor.
En conclusión, si tienes una propiedad en Pamplona o Navarra, es fundamental conocer la diferencia entre valor catastral, valor de referencia y valor de mercado. Cada uno de estos valores tiene un propósito específico y afecta de manera distinta tanto a tus obligaciones fiscales como al valor que puedes obtener por tu vivienda en una transacción.
No olvides consultar con Larraz Inmobiliaria si necesitas más asesoramiento personalizado, especialmente en un mercado tan dinámico como el inmobiliario de Pamplona.