El blog de Larraz Inmobiliaria
Situación de la vivienda en España: qué está ocurriendo (y por qué no es solo “culpa del precio”)
La vivienda en España atraviesa uno de los momentos más tensos de las últimas décadas. Y no se explica con una sola causa. Lo que vemos hoy —precios de compra altos, alquiler disparado, poca oferta y mucha rotación en venta— es el resultado de varias fuerzas que se han ido acumulando: un déficit de vivienda nueva, costes de construcción más altos, cuellos de botella administrativos, cambios regulatorios y una demanda que, pese a todo, sigue muy viva.
Sandra Larraz
• Agente Inmobiliario
• CEO de Larraz inmobiliaria
Por eso hoy quiero explicarte, de forma clara y práctica, qué está pasando realmente en el mercado de la vivienda en España y cómo puede afectarte si estás pensando en comprar, vender o alquilar.
1) La foto actual: un mercado muy activo… pero con poca vivienda “sana” disponible
Compraventas: el mercado se mueve mucho
En 2025 el volumen de compraventas ha sido especialmente alto. Solo hasta noviembre de 2025 ya se habían registrado más operaciones que en todo 2024, según el INE.
Esto es importante porque desmonta un mito: “con tipos más altos la gente deja de comprar”. Se compra, pero se compra de otra forma (más selección, más negociación y más foco en vivienda bien ubicada o bien planteada).
Precios de compra: suben (con diferencias por zonas)
El Índice de Precios de Vivienda (INE) muestra que los precios siguen presionados al alza en 2025.
A la vez, la sensación de “no baja nada” se explica porque el ajuste, cuando existe, suele ser selectivo: baja lo que estaba mal posicionado; lo bien ubicado y con precio correcto, se vende.
Alquiler: tensión generalizada
En alquiler, la presión es todavía más visible. Idealista cerró diciembre de 2025 con una subida interanual del 8,5% y un precio medio nacional de 14,7 €/m².
Y además hay zonas con subidas extremas por pura falta de oferta (ejemplos recientes en prensa local con datos de Fotocasa).
2) La causa principal: un desequilibrio estructural entre oferta y demanda
El Banco de España lleva tiempo insistiendo en la idea clave: demanda fuerte + oferta rígida = subida sostenida de precios (compra y alquiler).
La palabra crítica aquí es “rígida”: España no es capaz de poner vivienda en el mercado al ritmo que se crean hogares y se concentra la demanda en zonas dinámicas.
3) Por qué falta oferta: el “atasco” no está en un solo sitio
3.1. Suelo finalista y plazos urbanísticos: el cuello de botella silencioso
Uno de los grandes frenos es la disponibilidad real de suelo listo para construir (no “suelo en papeles”, sino suelo con gestión avanzada). Informes sectoriales alertan de la falta de suelo finalista como palanca de encarecimiento y freno a nueva vivienda.
A esto se suma un problema de tiempos: hay estudios y análisis del sector que hablan de plazos muy largos para transformar suelo en vivienda efectiva.
Traducción inmobiliaria: aunque “se anuncien” viviendas, el mercado real no las ve hasta años después. Y mientras tanto, la demanda no espera.
3.2. Coste de construcción: materiales, energía, normativa y ejecución
El coste de construir ha aumentado y, aunque ya no vive la subida brusca de 2021–2022, sigue en niveles elevados. Hay informes del sector que señalan incrementos interanuales y niveles de índice altos en 2024–2025.
Esto afecta directamente al precio final, sobre todo en obra nueva: si el coste sube, el promotor no puede vender “barato” sin poner en riesgo la viabilidad de la promoción.
3.3. Mano de obra: falta de profesionales cualificados
La construcción sufre un problema que no se arregla con un decreto: falta mano de obra cualificada y eso se traduce en:
- plazos más largos,
- más incertidumbre,
- y, normalmente, costes de ejecución más altos.
Aunque no siempre aparece en titulares, en la práctica es un freno real a la capacidad de “fabricar oferta”.
3.4. Vivienda protegida: volumen insuficiente para equilibrar el mercado
Diversos análisis señalan que la producción de vivienda protegida es baja en comparación con etapas pasadas y no compensa el déficit acumulado (además de los tiempos largos de gestión).
4) La financiación: del “dinero barato” al “dinero normal”, pero la demanda sigue
España ha vivido años de tipos bajos que dejaron dos efectos:
- compradores acostumbrados a cuotas accesibles,
- inversión inmobiliaria como refugio.
Ahora el escenario es distinto, pero no significa que el mercado se congele. El euríbor, por ejemplo, cerró diciembre de 2025 alrededor del 2,27% según fuentes financieras y análisis bancarios, lejos de los máximos recientes.
Qué implica: con tipos menos extremos, parte de la demanda “vuelve a respirar”, especialmente si además hay empleo y ahorro en ciertos perfiles.
5) Regulación del alquiler: se intenta contener, pero el problema de base es la oferta
En paralelo a la tensión, se han impulsado mecanismos de contención de actualizaciones de renta: el INE desarrolló el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) para dar cumplimiento a la ley.
Esto puede limitar la subida de rentas en ciertos contratos, pero no resuelve el núcleo: si falta vivienda disponible, el mercado sigue tensionado, porque el ajuste no es solo por “subidas de contrato”, sino por precios de nueva oferta y rotación.
Además, los debates competenciales y la aplicación práctica siguen siendo noticia (incluyendo pronunciamientos recientes sobre la ley de vivienda).
6) Consecuencias en la compra: un mercado exigente, no “imposible”
En compraventa, el mercado se ha convertido en algo muy concreto:
- La vivienda bien situada y bien presentada (y con precio coherente) se vende.
- La vivienda mal posicionada se queda: no porque “no haya compradores”, sino porque hay compradores… pero comparan, negocian y tienen más información.
Esto explica por qué mucha gente percibe “precios altos” y, a la vez, ve anuncios eternos: no es el mismo producto.
7) Consecuencias sociales: jóvenes y acceso a vivienda (y el papel silencioso de las familias)
Uno de los efectos más claros del contexto actual es que muchos jóvenes:
- retrasan la compra,
- ajustan expectativas (zona, tamaño, estado),
- y dependen más del ahorro previo y estabilidad.
Y hay un factor determinante que cada vez pesa más: la ayuda familiar (entrada, avales, apoyo en gastos). No es un detalle: cambia quién puede comprar y quién no, ampliando brechas de acceso.
8) Qué esperar en 2026: tres escenarios realistas
Sin vender humo, el mercado suele moverse por estas tres fuerzas:
- Si la oferta no aumenta (suelo, licencias, obra nueva efectiva), la presión seguirá.
- Si los tipos se estabilizan o bajan, se sostiene la demanda solvente.
- Si la regulación genera inseguridad percibida, parte de la oferta (sobre todo en alquiler) se retrae.
Eso nos lleva a un 2026 donde lo más probable es:
- actividad alta en zonas demandadas,
- precios resistentes en producto “bueno”,
- y dificultad para que bajen de forma generalizada si no entra oferta real.
La vivienda en España no está cara “porque sí”. Está cara porque se han juntado:
- déficit de oferta acumulado,
- tiempos urbanísticos largos,
- coste de construcción alto,
- falta de mano de obra,
- y una demanda que se concentra en zonas con empleo, servicios y calidad de vida.
Regular puede ayudar en parte, pero sin una política efectiva de aumento de oferta (y seguridad jurídica clara y estable), el mercado tiende a seguir tensionado.