El blog de Larraz Inmobiliaria
Septiembre es el nuevo enero: Por qué el otoño es el mejor momento para vender tu piso en Pamplona
Existe una especie de leyenda urbana en el sector inmobiliario que dice que las mejores fechas para vender una vivienda son la primavera o el mes de junio. Sin embargo, tras muchos años a pie de calle en Larraz Inmobiliaria, te puedo asegurar que hay un mes que le gana la partida a todos los demás: septiembre.
Si estás leyendo esto tras haber vuelto de unos días de descanso en la costa, en el pueblo o tras desconectar del ajetreo diario, sabrás perfectamente a qué me refiero. En septiembre nos entra esa energía de reordenar la vida. Decidimos apuntarnos al gimnasio, cambiar de hábitos y, muy a menudo, tomar decisiones importantes sobre nuestro patrimonio.
Sandra Larraz
• Agente Inmobiliario
• CEO de Larraz inmobiliaria
Muchos propietarios que buscan vender piso en Pamplona creen que el verano es una época perdida y que ya no merece la pena mover ficha hasta el año que viene. Nada más lejos de la realidad. Septiembre no es el final de nada; es el verdadero inicio del año inmobiliario en Navarra.
Y en este artículo te voy a explicar por qué.
1. El perfil del comprador en septiembre: Menos turismo, más decisión
Durante los meses de julio y agosto (y más aún en Pamplona, con la resaca de San Fermín de por medio), el mercado se ralentiza. La gente tiene la cabeza en las vacaciones, los viajes y la familia. Hay visitas, sí, pero muchas de ellas son de «turistas inmobiliarios»: personas que miran portales por cotillear o que están empezando a tantear sin una urgencia real.
En septiembre el escenario cambia de forma radical.
El comprador que busca vivienda en Pamplona durante este mes es un comprador cualificado y con prisa. Por lo general, nos encontramos con dos perfiles muy claros:
- Familias que necesitan instalarse ya: Buscan una vivienda en zonas como Soto de Lezkairu, Iturrama, San Juan o Ripagaina porque quieren dejar resuelto su cambio de hogar antes de que se consolide el curso escolar o por motivos laborales.
- Compradores que quieren cerrar el año con casa nueva: Tienen la meta personal de firmar en notaría antes del 31 de diciembre. Saben que entre que encuentran la casa, negocian las arras y se tramita la hipoteca pasan entre dos y tres meses. Por tanto, su ventana de decisión es ahora.
Cuando pones tu casa a la venta en este momento, no estás perdiendo el tiempo con curiosos. Te estás dirigiendo a personas que tienen la capacidad económica lista y la motivación al 100%.
2. La competencia está «dormida» (Tu gran oportunidad)
Este es un secreto de mercado que pocos propietarios aprovechan. Muchos vendedores cometen el error de pensar: «Bueno, ya si eso me pongo en octubre o noviembre, cuando pase la vuelta al cole». O peor aún: «Espero a enero y así arranco el año limpio».
¿Sabes qué significa eso para ti? Que en septiembre la oferta de pisos en venta en Pamplona es menor que en primavera, pero la demanda está en su punto álgido.
Si pones tu inmueble en el mercado ahora:
- Destacas de inmediato en Idealista y Fotocasa: Hay menos «ruido» publicitario compitiendo contra tu salón.
- Tu casa no se quema: Como la oferta es más ajustada, las alertas de los compradores saltan directamente con tu propiedad.
- Mantienes el poder de negociación: Al haber más compradores buscando el mismo tipo de vivienda en barrios demandados como el Segundo Ensanche, Mendebaldea o Ermitagaña, no tienes que hacer rebajas agresivas para llamar la atención.
3. La luz de septiembre y el «efecto puesta a punto»
Hay un factor estético que en Larraz Inmobiliaria cuidamos muchísimo y del que se habla muy poco: la luz del otoño en Pamplona.
El verano abrasa las fotos con una luz excesivamente dura y sombras marcadas. En cambio, el sol de septiembre y octubre aporta una calidez a las estancias que hace que los reportajes fotográficos y los vídeos queden espectaculares. Un salón orientado al sur o al este en este mes transmite esa sensación de «hogar cálido» que el comprador está buscando instintivamente cuando piensa en el invierno.
Además, venir de las vacaciones te da una perspectiva fresca sobre tu propia casa. Es el momento perfecto para hacer ese pequeño Home Staging que siempre recomendamos: despersonalizar las habitaciones, quitar trastos que se han ido acumulando durante el año y pintar ese par de paredes que lo necesitan.
Un piso bien preparado que sale al mercado la segunda quincena de septiembre suele durar menos de 30 días publicado si el precio de salida es el correcto.
4. El peligro de fijar mal el precio tras el verano
Aquí es donde quiero ser completamente sincero contigo, como lo soy con cada cliente que entra por la puerta de nuestra oficina.
Septiembre es un mes brillante para vender, pero no perdona los errores de valoración.
A veces nos encontramos con propietarios que han estado hablando con amigos o vecinos durante las vacaciones y llegan con la idea de salir a probar a un precio un 15% por encima de la realidad de mercado en Navarra. La frase típica es: «Bueno, probamos en septiembre a este precio alto y, si no nos llama nadie, ya bajamos en noviembre».
No cometas ese error.
Si salgas al mercado en septiembre con un precio fuera de rango, vas a desperdiciar la mejor oleada de compradores del año. Esos compradores cualificados de los que te hablaba antes conocen el mercado al dedillo. Si ven tu piso inflado, lo descartarán en dos segundos. Y cuando decidas bajar el precio en noviembre, tu anuncio ya llevará dos meses pululando por internet y pensarán que la casa «tiene algún problema escondido».
El éxito de vender en otoño consiste en realizar una valoración profesional ajustada a las ventas reales (no a los precios de catálogo de los portales) que se han firmado en tu calle en los últimos meses. Sale con el precio adecuado desde el primer día y verás cómo las visitas se convierten en ofertas serias.
5. El calendario real: ¿Cuánto se tarda realmente en vender?
Para que te hagas una idea de la hoja de ruta si decides dar el paso este mes, este suele ser el cronograma tipo trabajando con nosotros:
- Semana 1 (Septiembre): Nos juntamos en la vivienda, analizamos la documentación (Cédula de habitabilidad, CEE, estado de cargas) y realizamos la valoración pericial. Diseñamos la estrategia de marketing y realizamos el reportaje audiovisual profesional.
- Semana 2 (Septiembre): Lanzamos la vivienda en nuestros canales, filtramos la solvencia de los compradores que nos contactan y realizamos las visitas coordinadas sin molestarte más de lo necesario.
- (Septiembre-Octubre): Negociación de la mejor oferta, cierre del acuerdo y firma del contrato de arras.
- Noviembre/Diciembre: Acompañamiento a la entidad bancaria del comprador para la tasación y firma definitiva en Notaría.
Como ves, si empiezas en septiembre, te vas a tomar las uvas en Nochevieja con el dinero de la venta en tu cuenta bancaria y la tranquilidad de haber cerrado la etapa con éxito.
Vender una casa en Pamplona no es solo publicar cuatro fotos en internet y esperar a que suene el teléfono. Se trata de proteger tu patrimonio, evitarte dolores de cabeza con el papeleo y conseguir el máximo valor que el mercado está dispuesto a pagar hoy por tu propiedad.
Si estás de vuelta en la ciudad, te ronda la idea de cambiar de etapa y quieres saber de forma honesta y sin rodeos cuánto vale tu piso en el mercado actual de Pamplona, pásate por nuestra oficina en Larraz Inmobiliaria.
Nos tomamos un café, vemos los números de tu zona y trazamos un plan a tu medida. Sin presiones y con la claridad que nos caracteriza.
¿Hablamos esta semana?